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2026-02-09 03:17:59
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主要内容和核心观点：从公募REITs2025年四季度报告来看，各类型底层资产业绩延续分化态势。从市场发展环境来看，政策支持力度持续加码，底层资产范围不断扩容，推动公募REITs长期配置价值持续凸显，万亿蓝海市场前景广阔。从全球市场经验来看，REITs已在成熟市场发展成为独立资产门类，是机构投资者进行资产配置的核心方向之一。2025年末63号文与21号文相继落地后，我们预判，未来公募REITs将逐步突破小众投资品的定位，成长为与股票、债券、商品并列的重要资产类别。展望后市，短期来看，需关注到2026上半年解禁高峰的局部扰动；长期来看，优质REITs标的仍具备坚实的长期配置价值。我们建议锚定“政策红利驱动+强基本面支撑+困境反转”三大核心主线布局，具体而言，一是建议配置保租房、消费基础设施等基本面稳健、现金流确定性强的资产，筑牢组合安全垫；二是重点布局数据中心等新型基础设施赛道，精准把握数字经济产业升级带来的资产增值红利；三是积极关注产业园、交通等处于调整期的资产，挖掘其估值修复与反转的潜在机会，实现长期收益与配置价值的双重提升。
2025年四季度业绩回顾：目前77只上市公募REITs已经披露四季报，2025年四季度公募REITs各板块表现呈现显著分化特征，具体来看：产业园REITs整体经营承压，多数园区业绩同比下滑，出租率、租金两大核心指标均延续同比下行态势；仓储物流REITs延续波动调整态势，从出租率来看，大部分标的较为平稳，下降幅度多在2个百分点以内；消费REITs随着消费信心修复带动普遍向好但有分化，头部项目营收增幅突出，少数项目营收下跌，行业整体出租率维持高位；保障房REITs整体经营稳健，体现出较强韧性,出租率、租金水平变动幅度较为温和，多数保障房项目出租率维持在92%以上高位；交通整体复苏慢、表现偏弱，营收和车流量受季节性、高基数影响环比下滑，仅个别项目展现韧性；生态环保表现平稳且有亮点；能源REITs业绩涨跌分化，新能源盈利改善表现优于水电、燃气板块；市政REITs营收随供热周期波动，核心供热面积保持稳定且环比提升；水利REITs营收较三季度回调，原水价格稳定但供水量环比下降；新型基础设施REITs依托数字经济高景气度，业绩呈现较强确定性。
指数开门红，估值修复渐入深水区。1月A股延续强势，中证500以12.12%领跑，新开户数近500万反映资产迁移热度。然而2月初受沃什“降息+缩表”主张冲击，分母端压力陡增，贵金属剧烈回调，市场流动性边际收缩。尽管短期拖累指数，但释放流动性有利于缓解对其它板块的吸血效应，降低长线泡沫破裂风险。当前市场对科创及互联网板块的高资本开支容忍度降至冰点，业绩验证阈值抬高。1月PMI处于荣枯线下，经济基本面尚不支持全面牛，市场步入去杠杆与去伪存线月，随着股票型ETF流出减缓，大蓝筹的护盘效应将稳固市场底，慢牛框架在震荡中依旧成立。
长债利率探底，货币政策呵护。1月债市震荡修复，长端表现优于短端。受基本面偏弱及流动性宽松预期驱动，10年国债利率下行至极低水平，而1年期国债受春节前资金偏紧影响小幅反弹，收益率曲线亿买断式逆回购，释放流动性维稳信号，显示在经济内生动力不足、外部美联储预期抬头的复杂环境下，国内货币政策“以我为主”的韧性。展望后市，在经济复苏信号确立前，债市尚无大幅转向风险，但资本利得空间压缩。建议维持稳健配置，关注春节后资金回笼节奏及LPR报价，久期策略宜适度缩短以应对潜在市场波动。
人民币步入“6.9”时代，2月波动或增大。1月人民币升幅逊于美元指数跌幅和多数G10货币升幅，市场对人民币单边升值预期动摇，期权交易员大幅撤离升值押注。11月至次年1月的结汇高峰期已过，2月起人民币或开启季节性疲软。当前内松外紧的利差环境叠加结汇动能的断档，使得人民币2月面临阶段性回调压力。但中长期看，美国债务结构性矛盾未解，沃什的政策或仅是放缓美元下行速率而非反转趋势。预计2月汇率将在美元回升与国内政策宽松的交织下震荡，短期回踩不改中枢缓步上行。
商品极致狂热后剧震，政策与地缘变局改写短期逻辑。1月南华综指受原油、黄金带动上扬。原油端，地缘风险推升布油反弹14%，但随特朗普释放对伊缓和信号，战争溢价坍塌；在OPEC产能充裕背景下，反弹多为短脉冲，缺乏长期支撑。贵金属端，2月初沃什预期刺破前期泡沫，投机持仓拥挤的白银回撤压力尤甚。长期看，黄金的核心定价因子依然强劲，且受制于特朗普的降息偏好，美元流动性不具备极端收紧基础。展望2月，市场将通过高波动洗筹去伪存真，黄金长牛格局未变，需警惕白银及原油均值回归后的震荡风险。定量配置模型对下一阶段国内资产的配置建议为：
AI应用爆点频出，海外算力链重回主线%，子行业中半导体下跌0.90%，电子化学品下跌5.87%。同期恒生科技、费城半导体、台湾资讯科技下跌1.38%、上涨0.51%、上涨0.55%。过去一周，由Clawdbot所引致的对于“AI智能体正加速场景落地”的预期成为市场热点，同时，国内互联网大厂陆续启动“红包大战”争抢大模型流量入口。在此背景下，算力资源不单单成为军备竞赛的着力点，更是在各类AI应用试水过程中逐步成为“卖方型市场”，成为AI应用的核心预算约束，算力链有望在强业绩支撑下重回科技投资主线，继续推荐：澜起科技、胜宏科技、工业富联、蓝特光学、德明利、华勤技术、翱捷科技、芯原股份、寒武纪、中芯国际、晶丰明源等。
海外原厂业绩保持强劲，建议关注存储产业链相关公司。存储周期持续上行，原厂业绩保持强劲：AI驱动企业级SSD量价齐升，闪迪2QFY26营收环比增长31%，其中数据中心营收环比增长76%，净利润环比增长617%，超市场预期；在HBM及服务器SSD需求拉动下，三星4Q25存储营收环比增长39%，经营利润环比增长134.3%；SK海力士4Q25营收环比增长34%，净利润环比增长21%，全年营业利润创历史新高。
TI预计1Q26收入中值环增，看到订单量持续增长。TI 4Q25收入44.23亿美元(YoY +10.4%，QoQ -6.7%)，连续四个季度同比两位数增长，预计1Q26收入43.2-46.8亿美元(YoY +6.2%至+15.0%，QoQ -2.3%至+5.8%)，表现强于正常的季节效应不是由于价格驱动，而是来自订单量持续增长。公司看到工业市场持续复苏，数据中心需求持续强劲，2025年数据中心收入同比增长64%，占公司营收约9%。
iPhone单季创历史最佳表现，公司收入超市场预期。4Q25苹果营收1437.6亿美元（YoY +16%），净利润421.0亿美元（YoY +15.9%），均明显高于市场预期。其中，iPhone收入852.7亿美元（YoY +23%），服务收入300.1亿美元（YoY +14%）连续三年创单季新高，大中华区收入由前三季度同比下滑转为近40%的强劲增长。公司表示当季iPhone在所有地区均创历史新高，活跃设备安装量突破25亿。展望未来，苹果预计1Q26营收同比增长13%–16%，显示年末旺季后需求韧性仍强。产业层面，我们判断在Air销量承压及上游通胀背景下，苹果2026年将收缩低端机型、聚焦高端、折叠、新形态产品，通过稳价策略持续挤压竞品市占率。
海外设备公司业绩超预期，全球晶圆扩产迈入上行周期。ASML公布4Q25财报，第四季度实现营收97.18亿欧元（同比+4.9%）。公司预计1Q26收入为82-89亿欧元，2026全年收入为340-390亿欧元。订单方面，公司4Q25新签订单132亿欧元，2025年未交付订单388亿欧元。LAM公布2026财年第二季度营收达53.4亿美元（同比+22%），管理层指引下季度收入将实现强劲环比增长达到54-60亿美元。海外两大设备公司业绩超预期，显示AI带动先进逻辑与存储进入扩产周期。而ASML与LAM在中国（除港澳台地区）收入占比分别达到36%和35%，反映出国内在逻辑、存储等领域强劲的扩产动力。
预计今年全球AR眼镜出货95万台，Meta领衔市场积极拓展。据TrendForce最新调查显示，AI与穿戴式装置深度融合背景下，Meta Ray-Ban Display市场反馈超预期，近半年其多项关键零部件订单已大幅上调。在大厂积极推动下，TrendForce预估2026年全球AR眼镜出货量跃升至95万台，年增长率为53%。Meta的成功也将推动行业生态对AR硬件规格升级、深化AI应用并整合软件生态，TrendForce预估2030年AR眼镜出货量将达3211万台。
行业新闻：1）Waymo完成新一轮千亿融资；2）小马智行联手爱特博，布局高端Robotaxi出行服务；3）文远知行推出自研通用仿真平台WeRide GENESIS；4）希迪智驾无人矿卡批量交付落地；5）华阳集团AIBOX获国内头部自主车企定点；6）割草机器人市场禾赛3D激光雷达出货量第一；7）速腾聚创2025年机器人产品销量问鼎行业第一 ；8）理想AD Pro重大升级，行业首个基于单颗征程®6M芯片的城市NOA量产上车；9）黑芝麻智能与萝卜快跑达成战略合作。
高频核心数据更新：1）800万像素摄像头占比持续提升。2025年11月，乘用车前视摄像头渗透率69.0%，其中800万像素摄像头占比51.0%，同比+31.0pct，环比+1.6pct；2）英伟达驾驶芯片占比提升。2025年11月，乘用车驾驶域控渗透率37.2%，其中地平线、英伟达、特斯拉FSD、华为芯片占比分别9.2%、54.3%、9.6%、15.1%，同比分别-4.2、+21.9、-8.1、+1pct，环比分别-0.1、-3.4、+5.6、+0.3pct。3）激光雷达市占率持续提升。2025年11月，乘用车激光雷达渗透率16.6%，同比+10 pct，环比+2pct。参考NE时代数据，2025年12月激光雷达市占率华为（39%）、禾赛科技（30%）、RoboSense（17%）、图达通（12%）。
智能驾驶：标配L2级以上功能的乘用车渗透率11月同比+22pct。2025年11月，乘用车行业L2级以上渗透率38%，同比+22pct，高速NOA、城区NOA渗透率38.9%、20.6%，同比+24、+10pct，环比+5、+4pct。1）传感器：前视摄像头、前向毫米波雷达、激光雷达11月渗透率69.0%、58.4%、16.6%，同比+9、+9、+10pct，环比+3、+1、+2pct。2）域控制器：2025年11月，乘用车驾驶域控渗透率37.2%，同比+19pct，环比+4pct。
月度产销：根据乘联会数据，1月狭义乘用车零售市场规模约为180万辆，环比下降20.4%，同比增长0.3%。其中新能源零售量预计为80万左右，渗透率约44.4%。 12月全国乘用车市场零售226.1万辆，同比下降14.0%，环比增长1.6%。2025年累计零售2,374.4万辆，同比增长3.8%。12月全国乘用车厂商批发278.9万辆，同比下降9.0%，环比下降7.0%；2025年累计批发2,955.4万辆，同比增长8.8%。根据中汽协数据，12月汽车产销分别完成329.6万辆和327.2万辆，环比分别下降6.7%和4.6%，同比分别下降2.1%和6.2%。2025年，汽车产销分别完成3453.1万辆和3440万辆，同比分别增长10.4%和9.4%。2025年12月，乘用车产销分别完成287.9万辆和284.7万辆，环比分别下降8.4%和6.3%，同比分别下降4.2%和8.7%。2025年，乘用车产销量分别3027万辆和3010.3万辆，同比增长10.2%和9.2%。
本月行情：1月CS汽车板块上涨0.33%，其中CS乘用车下跌5.41%，CS商用车上涨15.59%，CS汽车零部件上涨0.78%，CS汽车销售与服务上涨3.53%，CS摩托车及其它下跌4.39%，同期沪深300指数上涨1.65%，上证综合指数上涨3.76%，CS汽车板块跑输沪深300指数1.32pct，跑输上证综合指数3.43pct；汽车板块自2026年初至今上涨0.33%，沪深300上涨1.65%，上证综合指数上涨3.76%，CS汽车板块跑输沪深300指数1.32pct，跑输上证综合指数3.43pct。
对内地的借鉴意义。本轮内地房地产下跌的原因可以概括为“长期需求拐点+短期信用收缩”双击供需两端，并在预期恶化和负向反馈中被不断放大，所以和香港两轮下跌周期不同的是，本轮内地房地产下跌将是漫长的，但跌幅大概率不会复制1997-2003香港下跌周期。我们可以借鉴香港止跌回稳的经验：1）当前内地已基本没有“限购、限贷”等限制性政策，但在税费的减免上仍有较大空间；2）当前在利率传导的通畅性仍有较大空间，核心城市租金收益率和按揭利率相差较大，且呈“租售价格双降但售价跌幅更快”的格局；3）短期的供给收紧对楼市的影响具有滞后性，长期来看需加快“保障房+商品房”双轨制建设；4）长周期地产的拐点，除短期政策和供需预期的短期变化外，还需匹配居民的偿付能力和经济发展。
钾肥供需紧平衡，2月钾肥合同价格上涨。我国是全球最大的钾肥需求国，而钾肥资源供给相对不足，进口依存度超过60%，2024年我国氯化钾产量550万吨，同比降低2.7%，进口量1263.3万吨，同比增长9.1%，创历史新高。截至2026年1月底，国内氯化钾港口库存为249.47万吨，较去年同期减少34.51万吨，降幅为12.15%。未来由于粮食生产安全愈发被重视，预计国内钾肥安全库存量将提升到400万吨以上。1月底氯化钾市场均价为3295元/吨，环比上月涨幅为0.4%，同比去年涨幅27.52%。国际市场方面，1月底中国进口商与俄罗斯乌拉尔钾肥公司达成了跨境铁路合同，2月氯化钾合同价格为364美元/吨（满洲里交货），较1月价格上涨3美元/吨。印度新合同预计能在第一季度达成。
看好磷矿石长期价格中枢维持较高水平。近两年来，我国可开采磷矿品位下降，开采难度和成本提升，而新增产能投放时间周期较长，同时需求端以磷酸铁锂为代表的下游新领域需求不断增长，国内磷矿石供需格局偏紧，磷矿的资源稀缺属性日益凸显，30%品位磷矿石市场价格在900元/吨的高价区间运行时间已超2年。据百川盈孚，截至2026年1月30日，湖北市场30%品位磷矿石船板含税价1040元/吨，云南市场30%品位磷矿石货场交货价970元/吨，均环比上月底持平。
在全球储能产业加速扩张的背景下，磷酸铁锂对上游磷资源的需求持续提升。假设全球储能电池出货量在2025-2027年分别增至600/800/983 GWh，对应磷矿石需求将升至600/800/983万吨，占我国磷矿石预测产量比重分别达到4.7%/5.9%/7.0%；储能级磷酸铁对原料纯度要求高（低铁、低镁、低重金属），实际可适配的高品位磷矿资源远比总量稀缺，叠加动力电池的持续贡献，磷资源在新能源电池领域的消费比重将持续提升。因此，具备优质矿源及“矿化一体”能力的企业将在新能源材料竞争中占据显著战略优势。
草铵膦等农药将取消出口退税，行业落后产能将加速出清。出口退税已成为农药企业维持正常生产经营的重要资金来源，取消出口退税短期将挤压草铵膦等农药企业利润空间，短期出口需求提升叠加国内春耕备货期，草铵膦价格将出现一定上涨；中长期看，若后续价格上涨幅度不及出口退税力度，相关企业成本提升，将进一步倒逼落后产能出清，另一方面，也将促使国内草铵膦企业加速向精草铵膦转型升级，并向下游制剂端延伸，提高产品附加值。草铵膦降价后性价比优势突出，市场需求快速增长，2020-2025年中国草铵膦产量从1.83万吨增长至12.04万吨，增幅达658.38%，年均复合增速达45.78%，目前草铵膦行业开工率已连续9个月保持在80%以上，工厂总库存降至2024年以来的低位，后续有望出现阶段性供不应求局面。截至2026年1月31日，华东地区草铵膦市场价格为4.6万元/吨，较月内低点上涨2100元/吨，涨幅4.78%。
各细分板块推荐逻辑：1）肉牛及原奶：牧业大周期反转预计在即，看好国内肉奶景气共振上行，牧业公司业绩有望迎来高弹性修复。2）生猪：头部企业现金流快速好转，并有望转型为红利标的，在全行业产能收缩的背景下，龙头的成本优势有望明显提高，强者恒强。3）宠物：宠物作为新消费优质赛道，长期景气受益人口趋势，且国内自主品牌正快速崛起，头部宠食标的中期业绩增长确定性仍较强。4）饲料：畜禽养殖工业化加深，产业分工明确，饲料龙头凭借技术和服务优势，有望进一步拉大竞争优势。5）禽：供给波动幅度有限，行情有望随需求复苏，龙头企业凭借单位超额收益优势有望实现更高现金流分红回报。
农产品价格跟踪：1）生猪：1月末生猪12.16元/公斤，月环比下跌4%，7kg仔猪价格约365.71元/头，月环比+58%。2）禽：1月末白鸡毛鸡价格7.70元/千克，月环比上涨3%；雪山草鸡价格为5.80元/斤，月环比-23%。3）鸡蛋：在产父母代存栏仍处高位，供给压力仍大。4）豆粕：价格处于历史周期底部，成本中枢支撑较强。5）玉米：1月末国内玉米现货2333元/吨，较上月末+1%，行业库存处于低位，未来收储有望托底。
2026年中央一号文件于2026年2月3日发布，《中央 国务院关于锚定农业农村现代化 扎实推进乡村全面振兴的意见》提出，锚定农业农村现代化，以推进乡村全面振兴为总抓手，以学习运用“千万工程”经验为引领，以改革创新为根本动力，提高强农惠农富农政策效能，守牢国家粮食安全底线，持续巩固拓展脱贫攻坚成果，提升乡村产业发展水平、乡村建设水平、乡村治理水平，努力把农业建成现代化大产业、使农村基本具备现代生活条件、让农民生活更加富裕美好，为推进中国式现代化提供基础支撑。
国信农业观点：1）2026年的一号文，我们认为核心点在于锚定农业农村现代化，聚焦粮食稳产提质、畜牧业健康发展、农业科技创新。粮食方面，基于近年工作成果进一步提升粮食稳产目标，并提出推动粮食品种培优和品质提升，促进适销对路、优质优价。畜牧方面，聚焦畜牧业健康发展，提出强化生猪产能综合调控，巩固肉牛、奶牛产业纾困成果；多措并举促进乳制品消费。农业科技方面，提升农业科技创新效能，继续深入实施种业振兴行动，推进生物育种产业化；推加快高端智能、丘陵山区适用农机装备研发应用，因地制宜发展农业新质生产力，促进人工智能与农业发展相结合。2）与上年一号文对比，2026年一号文肯定牧业纾困成果，首提促进乳制品消费，我们看好年内肉奶周期共振反转；同时提出强化生猪产能综合调控，有望托底行业盈利。（3）2026年一号文继续强调“农业新质生产力”，推进生物育种产业化，加快高端智能、丘陵山区适用农机装备研发应用，促进人工智能与农业发展相结合，拓展无人机、物联网、机器人等应用场景；同时继续强调“培育壮大县域富民产业”，为乡村振兴注入了更深远的发展动力。3）风险提示：恶劣天气带来的不确定性风险，不可控的动物疫情引发的潜在风险，转基因落地推进不及预期风险。